Wybraliśmy mieszkanie. Poświęciliśmy sporo czasu żeby znaleźć odpowiednią lokalizację, obejrzeliśmy już kilkadziesiąt mieszkań i podjęliśmy już decyzję o wprowadzeniu. Czas na formalności.
Najem z umową najmu czy bez umowy
W Polsce umowy najmu można zawrzeć również ustnie. Zaleca się jednak dla celów dowodowych umowę najmu zawierać na piśmie. Szczególnie umowy na dłuższy okres tj. powyżej 12 m-cy powinny być zawierane w formie pisemnej. Kodeks cywilny reguluje najem w artykułach od 659 do 692. Już na początku rozdziału w art. 659, Kodeks cywilny wyjaśnia co należy rozumieć przez umowę najmu, a już w kolejnym art.660, że umowę należy zawrzeć w formie pisemnej, gdy umowa ma być zawarta na dłużej niż rok.
Zatem z pewnością umowa powinna być i to najlepiej w formie pisemnej.
Jest umowa, fajnie. Jest mieszkanie dobrze. Ale czy ta umowa jest poprawnie sporządzona?
Firmy profesjonalnie zarządzające najmem posiadają umowy, które często są przygotowane w sposób odpowiedni, w porozumieniu i przy pomocy prawnika. Szablon takiej umowy jest raczej prawidłowy i zawiera składniki wymagane prawem, aby umowa była wiążąca dla Najemcy i Wynajmującego.
Bardziej należy przyjrzeć się umowom najmu zawieranym z osobami, które wynajmują swoje mieszkanie od czasu do czasu i nie prowadzą w tym zakresie działalności gospodarczej. Takie umowy, najczęściej zaczerpnięte z internetu, nie zawsze zawierają elementy, które dla umów najmu są niezbędne.
Co zawiera umowa najmu
Po pierwsze: Strony umowy
Stronami umowy są oczywiście Wynajmujący i Najemca. Dane niezbędne do określenia kto z kim zawiera umowę najmu.
Po drugie: Przedmiot umowy
Co jest przedmiotem umowy najmu. Niby strony wiedzą i to powinno wystarczyć. Ale czy jest to całe mieszkanie, czy tylko jego część? Co jest do wyłącznego, a co do wspólnego użytku? Czy sprzęt adg też jest częścią umowy?
Poprawnie opisany przedmiot umowy to niezbędny element każdej umowy najmu.
Po trzecie: Czas najmu
Na jaki czas strony się umówiły. Najem będzie trwał przez 5,10 lat a może tylko przez dwa miesiące. Czas jest w umowie określony do konkretnej daty, a może Najemca nie wie jak długo będzie wynajmował i powiadomi wcześniej Wynajmującego o wyprowadzce. Określenie czasu jest kolejnym niezbędnym elementem umowy najmu.
Po czwarte: Cel
Wydaje się to oczywiste: do mieszkania. Ale czy na pewno każdy będzie w ten sam sposób rozumiał cel na jaki Wynajmujący przekazuje Najemcy mieszkanie. Zazwyczaj mieszkanie oddawane jest w najem na cele mieszkalne. Ma to ogromne znaczenie, bo mieszkanie wykorzystywane do innych celów niż mieszkalne, powinno być przystosowane do nowej funkcji. Od mieszkania przekazanego na cele inne niż mieszkalne podlega innym podatkom i wymogom technicznym.
Po piąte: Płatności
Ile, za co, do kiedy, komu, jak – proste krótkie pytania, na które umowa najmu musi dać jednoznaczne i proste odpowiedzi. Najemca musi być poinformowany o opłatach jakie jest zobligowany uiszczać Wynajmującemu. W zasadzie żadna umowa najmu nie pominie również kaucji. Po co jest kaucja, czemu służy i ile wynosi.
O kaucji będzie w osobnym wpise 🙂
Po szóste: Obowiązki Najemcy i Wynajmującego
Zasady przeprowadzania napraw w lokalu, sposób konserwacji, dbania o lokal, zasady utrzymania w nim czystości, utrzymanie sprawności wewnętrznych instalacji, często też instrukcje używania udostępnionych sprzętów, zachowania w częściach wspólnych budynku czy lokalu, informacja o obowiązujacych regulaminach.
Po siódme: Wypowiedzenie umowy najmu
Zasady wypowiedzenia umowy powinny być określone w każdej umowie najmu. W jaki sposób i z jakich powodów może nastąpić wypowiedzenie umowy najmu. Określić należy przede wszystkim formę: czy pisemnie, czy wystarczy e-mail, a może pocztą za potwierdzeniem odbioru. Ponadto warto opisać kiedy ma nastąpić przekazanie lokalu i w jaki sposób nastąpi rozliczenie wzajemnych zobowiązań przy wypowiedzeniu umowy najmu przez którąś ze stron umowy.
Po ósme: Dokumenty dołączane do umowy
Niemniej ważne są też załączniki. Najczęściej są one integralną częścią umową i należy dołożyć starań aby zostały one dołączone do umowy. Najczęściej do umowy dołączane są protokół zdawczo-odbiorczy, instrukcje i regulaminy. Coraz częściej również Ogólne Warunki Najmu i informacje dotyczące zasad przetwarzania danych osobowych.
Po dziewiąte: Zapisy porządkowe i podpisy stron
Jak w każdej innej umowie na samym końcu zamieszcza się odnośniki do aktów wyższego rzędu, które powołuje się na wypadek spraw nieuregulowanych w umowie np. przepisy Kodeksu Cywilnego o najmie. Oczywiście umowa musi zostać jeszcze podpisana przez strony.
Poprawnie sporządzona Umowa najmu zabezpiecza zarówno interesy Wynajmującego jak i Najemcy. Obie strony powinny zabiegać o jej przygotowanie i respektowanie jej zapisów.
Autor: SD, zespół ho4yo sp. z o.o.