Jak się ma najem w czasach epidemii.
W obecnej sytuacji, każdy kto się zajmuje najmem, bez względu czy krótkoterminowym, czy na długi termin, powinien zapoznać się z podstawowymi aktami prawnymi wprowadzonymi w związku z zagrożeniem epidemicznym. Postanowiłem przeanalizować przepisy wprowadzone w związku z wykryciem w Polsce koronawirusa (dalej zamiennie również SARS-CoV-2) i sprawdzić co ustawodawca postanowił ograniczyć, czego zabronił, a co nadal można wynajmować bez narażenia się na sankcje prawne. Skupię się zatem szczególnie na ograniczeniach w zakwaterowaniu w związku z walką z koronawirusem. Ostatnie ograniczenia wprowadzono 01-04-2020 roku rozporządzeniem Rady Ministrów na terenie całej Rzeczpospolitej Polskiej o do dnia dzisiejszego tj. 6 kwietnia 2020 roku mają moc obowiązującą.
Przepisy o stanie zagrożenia epidemicznego
W porównaniu z państwami ościennymi, w Polsce udało się szybko i sprawnie wprowadzić przepisy mające na celu ograniczenie rozprzestrzeniania się koronawirusa. Pierwsze ograniczenia wprowadziło rozporządzenie Ministra Zdrowia w sprawie ogłoszenia stanu zagrożenia epidemicznego z dnia 13 marca 2020 roku (Dz.U. 2020 poz.433). Rozporządzenie wprowadzono na podstawie art. 46 ust. 2 i 4 ustawy z dnia 5 grudnia 2008 r. o zapobieganiu oraz zwalczaniu zakażeń i chorób zakaźnych u ludzi (Dz. U. z 2019 r. poz. 1239 ze zm). Rozporządzenie powyższe Minister Zdrowia zmieniał jeszcze trzykrotnie. Odpowiednio w dniu 14 marca 2020, następnie 16 marca 2020 i ostatnie 18 marca 2020 roku (Dz.U. 2020 poz.478). W dniu 20 marca 2020 roku rozporządzeniem Ministra Zdrowia odwołano stan zagrożenia epidemicznego (Dz.U. 2020 nr 490) i ogłoszono stan epidemii.
Stan epidemii na terenie Rzeczpospolitej Polskiej
Stan epidemii obowiązuje na całym terenie Rzeczpospolitej Polskiej zgodnie z Rozporządzeniem (Dz.U. 2020 poz.491) od 20 marca 2020 roku do odwołania. Pierwsza zmiana rozporządzenia Minister Zdrowia ogłasza już w dniu 24 marca 2020 roku (Dz.U. 2020 poz.522), następnie 25 marca i 31 marca 2020 roku (Dz.U. 2020 poz.565). Ponadto Rada Ministrów wydaje rozporządzenie 31 marca 2020 roku w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku wystąpieniem stanu epidemii (Dz.U. 2020 poz.566), by już 1 kwietnia 2020 roku wprowadzić kolejne zmiany. Rozporządzenie Rady Ministrów, ogranicza działalność w zakresie usług hotelarskich od 2 kwietnia 2020 roku (Dz.U. 2020 poz.577).
Takiej dynamiki w ustanawianiu prawa nie pamiętam.
Różnica pomiędzy stanem zagrożenia epidemicznego, a stanem epidemii, w ogólnym ujęciu odnosi się do zwiększenia ograniczeń. Stan epidemii jest stanem, zezwalającym na poważniejsze ograniczenia i większą ingerencję państwa w swobody społeczeństwa. Stan epidemii jest kolejnym krokiem w walce z SARS-CoV-2 i następuje po stanie zagrożenia epidemicznego.
Podstawowe pojęcia i wprowadzone ograniczenia
Zatem co te wszystkie przepisy oznaczają dla nas. Przede wszystkim wprowadzają znaczne ograniczenia. Od 14 marca 2020 roku wprowadza się ograniczenia w określonym sposobie przemieszczania się, w zakresie obrotu lub używania określonych przedmiotów, funkcjonowanie określonych instytucji lub zakładów pracy. Ponadto wprowadzony zostaje zakaz organizowania widowisk i innych zgromadzeń ludności. Oprócz ograniczeń w handlu, głównie w dużych centrach handlowych, rozporządzenie ogranicza prowadzenie działalności m.in. związanej z prowadzeniem obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania (ujętej w PKD w podklasie 55.20). Warto wspomnieć, że rozporządzenie wprowadziło te ograniczenia praktycznie z dnia na dzień. Bez wprowadzenia terminów przejściowych.
Działalność związana z prowadzeniem obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania – PKD 55.20
Podklasa Polskiej Klasyfikacji Działalności 55.20 (PKD 55.20) obejmuje zapewnienie zakwaterowania w cyklu dziennym lub tygodniowym w specjalnie wydzielonych umeblowanych pokojach lub pomieszczeniach umożliwiających mieszkanie, przygotowywanie posiłków oraz spanie lub z warunkami do gotowania lub wyposażonymi kuchniami. Mogą to być pokoje, apartamenty lub mieszkania w budynkach wielopiętrowych lub zespołach budynków, domki letniskowe lub domki kempingowe.
Podklasa ta obejmuje zapewnienie krótkotrwałego zakwaterowania w ośrodkach kolonijnych i pozostałych obiektach wypoczynku wakacyjnego (np. w ośrodkach wczasowych, domach wycieczkowych, ośrodkach szkoleniowo-wypoczynkowych), kwaterach dla gości i bungalowach, domkach lub chatach, bez obsługi, gospodarstwach wiejskich (agroturystyka),schroniskach młodzieżowych i górskich.
Podklasa ta nie obejmuje PKD 55.10.Z (usługi hotelarskie) i PKD 68.20 (wynajem i zarządzanie lokalami własnymi i dzierżawionymi).
Wynika z tego, że 14 marca 2020 roku zakazano prowadzenia działalności związanej z zakwaterowaniem w cyklu dziennym lub tygodniowym (zakwaterowanie krótkotrwałe).
W dniu 20 marca 2020 roku ustaje stan zagrożenia epidemicznego i jednocześnie wchodzi w życie rozporządzenie o stanie epidemii. W tym ostatnim rozporządzeniu Minister Zdrowia nie ponawia ograniczenia odnośnie usług związanych z prowadzeniem obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania. Kilka dni później wprowadza zakaz prowadzenia usług hotelarskich.
Usługi hotelarskie
31 marca 2020 roku ukazuje się kolejne rozporządzenie. Rada Ministrów w §8 Rozporządzenia ustanawia ograniczenie działalności związanej z prowadzeniem usług hotelarskich w rozumieniu art. 3 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (Dz.U. z 2019 poz. 238). Art. 3 ust. 1 pkt 8 ustawy o usługach hotelarskich mówi, że przez usługi hotelarskie należy rozumieć: „krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych. Zatem usługowe „krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie” lokali mieszkalnych, pokoi czy usługowe udostępnianie miejsc noclegowych nie będzie niczym innym, jak świadczeniem usług hotelarskich.
Wydaje się zatem, że krótkotrwałe, usługowe zakwaterowanie, wykonywane w sposób zorganizowany i ciągły, wykonywane zarobkowo, należy uznać za świadczenie usług hotelarskich i co za tym idzie, zastosować się do zakazu wprowadzonego w §19 rozporządzenia zmieniającego rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie zmiany ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku wystąpieniem stanu epidemii (Dz.U. 2020 poz.577).
Dalsze konsekwencje tak wykonywanej działalności, chociażby w mieszkaniu czy innym budynku mieszkalnym, moim zdaniem, doprowadziłoby do zmiany sposobu użytkowania budynku lub jego części, co zrodziłoby implikacje bliżej określone w art.71 i dalszych ustawy Prawo budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz.414 ze zm.)
Hotele i podobne obiekty zakwaterowania – PKD 55.10
Podklasa ta obejmuje zapewnienie zakwaterowania w cyklu dziennym lub tygodniowym. Czyli zakwaterowanie krótkotrwałe.
Obiekty tu sklasyfikowane zapewniają zakwaterowanie w umeblowanych pokojach, apartamentach z usługami codziennego sprzątania, słania łóżek oraz szeroki zakres usług dodatkowych takich jak: usługi podawania posiłków i napojów, usługi parkingowe, usługi pralni, udostępnianie basenów kąpielowych, pomieszczeń do ćwiczeń gimnastycznych czy urządzeń rekreacyjnych oraz udostępnianie sal konferencyjnych.
Podklasa ta obejmuje zapewnienie krótkotrwałego zakwaterowania w hotelach, motelach, pensjonatach, innych obiektach hotelowych (np. wotele, botele, novotele, airtele, zajazdy, zamki).
Podklasa ta nie obejmuje, zapewnienia zakwaterowania w domach, mieszkaniach lub apartamentach, włączając umeblowane, w celu dłuższego pobytu, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym, sklasyfikowanego w odpowiednich podklasach działu 68.
Krótkotrwałe zakwaterowanie z usługami dodatkowymi
Zakwaterowanie w hotelach i podobnych obiektach zakwaterowania ureguluje ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (Dz.U. z 2019 poz. 238). Działalność ujęta w PKD 55.10 obejmuje świadczenie dwóch usług jednocześnie, zakwaterowanie krótkotrwałe i świadczenie szerokiego zakresu usług dodatkowych.
Usługi hotelarskie prowadzi się głównie w obiektach usługowych specjalnie do tego przeznaczonych. Są to przede wszystkim hotele, motele, pensjonaty i inne obiekty hotelowe (motele, wotele itd). Usługi hotelowe świadczy się również w innych obiektach np. mieszkaniach czy domach, jeżeli spełniają one minimalne wymagania co do wyposażenia oraz wymagania sanitarne, przeciwpożarowe i inne, określone odrębnymi przepisami.
Zakaz dotyczący działalności w zakresie usług hotelarskich wprowadziła Rada Ministrów od 2 kwietnia 2020 roku. Dokładnie w §19 rozporządzenia zmieniającego rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie zmiany ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku wystąpieniem stanu epidemii (Dz.U. 2020 poz.577).
Pozostałe zakwaterowanie – PKD 55.90
Pozostałe zakwaterowanie, czyli działalność ujęta w PKD podklasie 55.90, obejmuje zapewnienie tymczasowego lub długoterminowego zakwaterowania w pojedynczych lub wspólnych pokojach lub domach dla studentów, pracowników sezonowych lub innych osób. Podklasa ta obejmuje zapewnienie zakwaterowania w: domach studenckich, internatach i bursach szkolnych, hotelach robotniczych, blokach mieszkalnych.
Rozporządzenie o stanie zagrożenia epidemicznego z dnia 13 marca 2020 roku (Dz.U. 2020 poz.433), wprowadziło ograniczenia tylko co do PKD 55.20. Działalność – pozostałe zakwaterowanie (PKD 55.90), pozostała poza ograniczeniami rozporządzenia.
Podobnie jak w przypadku działalności określonej w PKD 55.20 wydaje się, że krótkotrwałe, usługowe zakwaterowanie w domach studenckich, internatach i bursach szkolnych, hotelach robotniczych, blokach mieszkalnych, wykonywane w sposób zorganizowany i ciągły, wykonywane zarobkowo należy uznać za świadczenie usług hotelarskich i co się z tym wiąże, należy zastosować się do zakazu wprowadzonego w §19 rozporządzenia zmieniającego rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie zmiany ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku wystąpieniem stanu epidemii (Dz.U. 2020 poz.577).
Jeżeli dom studencki, internat, bursa szkolna, hotel robotniczy czy blok mieszkalny, zapewnia długoterminowe zakwaterowanie, wykonywane w ramach zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, to zakaz zakwaterowania nie będzie takiego obiektu obowiązywał.
Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi – PKD 68.20
Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi ujęte w PKD 68.20 obejmuje, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, takimi jak budynki mieszkalne i mieszkania, budynki niemieszkalne, grunty, ale również wynajem domów, mieszkań i apartamentów, włączając umeblowane, na dłuższy okres użytkowania, tzn. w cyklu miesięcznym lub rocznym, wynajem miejsc pod przewoźne domy mieszkalne, wynajem miejsca w schroniskach dla zwierząt gospodarskich.
Zasadnicze kryterium podziału przebiega wedle sposobu używania lokalu.
W tym kontekście wyróżniamy lokale mieszkalne i użytkowe. Z pewnością lokale przeznaczone na najmem dzienny lub tygodniowy należy uznać za lokale użytkowe (usługowe). Trzeba mieć również świadomość, że zmiana sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego na lokal użytkowy wymaga spełnienia pewnych obowiązków administracyjnych. Nie każdy lokal użytkowy może być lokalem mieszkalnym i na odwrót.
Lokale mieszkalne można oddać w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych zakwaterowanych, wtedy nie zmieniają one swojego przeznaczenia. Mieszkanie można również oddać na inny cel, np. na biuro, czyli usługowy. Świadczenie usług w lokalu mieszkalnym zmienia jednak przeznaczenie tego lokalu. Wiąże się to z innymi podatkami i spełnieniem innych warunków technicznych.
Zmiana sposobu użytkowania lokalu to temat na zupełnie inny artykuł.
Lokale mieszkalne służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Cel jakiemu służy lokal ma w tym wypadku zasadnicze znaczenie. Cel, jakim jest trwałe zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, uznawanie danego mieszkania za swoje centrum aktywności życiowej, przesądza o przyporządkowaniu danego lokalu do odpowiedniej grupy lokali. Trzeba rozróżnić miejsce, gdzie koncentrujemy naszą aktywność życiową, zaspokajamy potrzeby mieszkaniowe od innych celów jak np. krótkotrwałe zakwaterowanie. Nie stanowi też zaspokajania potrzeb mieszkaniowych tymczasowy, przejściowy pobyt osób w lokalu mieszkalnym, służącym zapewnieniu dachu nad głową na określony czas, najczęściej związany z opuszczeniem stałego miejsca pobytu (np. w celu krótkotrwałego wyjazdu służbowego, wyjazdu turystycznego, itp.).
Najem krótkoterminowy, a długoterminowy
Krótkotrwałe zakwaterowanie osób w lokalach użytkowych, z PKD 55.10, 55.20 i 55.90 będzie moim zdaniem stanowić usługi hotelarskie w rozumieniu art. 3 ust. 1 pkt 8 tej ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (Dz.U. z 2019 poz. 238). Będzie również podlegać przepisom tej ustawy. Drugorzędne znaczenie ma fakt, czy prowadzący taką działalność będzie pobierał opłaty i wystawiał faktury, posługiwał się umową najmu, dzierżawy, czy będzie udostępniał takie lokale bezpłatnie.
Lokale mieszkalne, służące zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, powinny charakteryzować się tym, że zakwaterowane w nich osoby, mogą realizować w nich swoją aktywność życiową. Umowy najmu takich lokali zawiera się na dłuższy termin, przynajmniej miesięczny, ale często roczny czy nawet kilkuletni. PKD 68.20 obejmuje właśnie działalność opartą na długoterminowym zakwaterowaniu.
Podobny pogląd podzielają sądy administracyjne i za nimi, również urzędy skarbowe.
Z wokandy
Dla przykładu, w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. z 7 czerwca 2017 r. (sygn. akt I SA/Go 166/17), rozpatrującego zagadnienia podatkowe związane z działalnością ujętą w podklasach PKD 55 i PKD 68, dowiemy się:
„Z zebranego materiału dowodowego wynika, że ich pobyt w miejscowości […] nie był związany z zamiarem ustanowienia w niej stałego miejsca zamieszkania, w którym koncentrowałyby się sprawy osobiste i rodzinne tych osób. Było to miejsce tymczasowe, wskazane przez firmę na rzecz której świadczyły prace, i uzależnione od realizacji konkretnych robót na pobliskim terenie, miejscowość […] nie była miejscem długotrwałego zakwaterowania rozumianym jako główne miejsce ich pobytu. Podzielić zatem należy stanowisko organów, że usługi świadczone przez skarżącego, a polegające na „wynajęciu pokoi pracowniczych kilkuosobowych, dla pracowników firm, w miejscowości […]”, podlegają klasyfikacji do PKWiU 55, a nie – jak twierdzi skarżący – do PKWiU 68, które to grupowanie wiąże się z zapewnieniem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w dłuższym czasie (miesięcznym lub rocznym) i uczynienia z najmowanego pomieszczenia głównego miejsca pobytu danej osoby.”
W okresie ogłoszonej epidemii należy zatem dokładnie przeanalizować i ustalić indywidualnie, czy nasze usługi mają charakter krótkotrwałego czy długotrwałego zakwaterowania. Z dniem 2 kwietnia 2020 powinniśmy bowiem ograniczyć działalność i wykwaterować osoby dla których nasze lokale nie zaspokajają potrzeb mieszkaniowych.
Rozróżnienie to ma niebagatelne znaczenie jak widać nie tylko przy rozliczaniu podatku dochodowego od przychodów z najmu, naliczaniu VAT od usług najmu czy podatku od nieruchomości przeznaczonych na najem.
Więcej o podatkach w najmie już wkrótce.
Zachęcam do zapisania się na nasz newsletter oraz przesyłania opinii na temat udostępnianych treści. Czekamy na Wasz kontakt: info@ho4yo.pl
Autor: SD, zespół ho4yo sp. z o.o.